亳州項目開盤當月取得較好的銷售業績，在完成集團指標的同時，為下階段產品推售奠定良好的市場基礎。

亳州項目商鋪首次開盤成功，是在堅決響應集團年初提出“快速銷售提前跑量”的基礎上，抓住有利時機，在市場客戶投資信心高漲的最佳時期，快速出擊，提前、加量推盤的結果。

市場狹小 瞅準目標

亳州是安徽最北端城市，距合肥372公里，周邊無大城市、無機場、無高鐵、無港口，對外交通極不便利；亳州建市時間短，下轄三縣歸屬感弱，其中兩縣與亳州不接壤，無法導入有效購買力，對外輻射力差。消費需求不外溢，外地購買力難導入

亳州雖然全市人口660萬，但市區人口只有50萬，僅為阜陽市區人口的25%，2013年全市商品房成交面積100萬平方米。市區人口基數小，市場容量有限。

亳州城市經濟落后：亳州GDP全省倒數第五，人均GDP全省倒數第二。支柱產業單一，呈啞鈴形經濟結構。除傳統農業外，中藥和白酒是亳州僅有的兩大支柱產業。亳州是中國四大“藥都”之一，也是全球中藥飲片的定價中心，在亳州有大型專業市場；亳州古井鎮有30余家酒廠，配套企業400余家。富裕階層主要集中在上述兩大支柱產業當中。

但好處是，城市目前無商業中心，萬達地處未來中心。亳州建市僅14年，尚未形成核心商圈，亳州萬達所在地是政府規劃打造的亳州新中心。

根據前述市場特征分析：面對整體經濟落后、對外輻射力差、支柱產業鑄成啞鈴形經濟結構，且容量有限的小城市，我們將首期商鋪主力目標客戶鎖定為：主城區有購買力的中藥和白酒產業業主。

針對要點 確定策略

經過分析，我們鎖定的主力客戶群具有以下四大特征：

1.具有投資意愿和投資能力；

2.城市封閉、觀念落后，導致他們更傾向投資與中藥、白酒相關的傳統產業領域，或與之相關的專業市場；

3.對先進的城市綜合體缺乏認識；

4.投資行為極易受權威意見左右，跟風嚴重。

針對主力目標客戶群和其鮮明特征，我們確定，首期商鋪營銷必須采取以下策略：

1.鎖定主城區，集中、高調推廣；

2.深入剖析萬達綜合體投資產品的價值優于傳統產業價值；

3.利用政府高層領導，闡述規劃，引導客戶投資方向；

4.說服意見領袖，帶動群體投資。

高調推廣 凸顯價值

對于城市綜合體首次開盤前的推廣方式，萬達有相對成熟的打法，我們面對的市場，沒有知名開發商的競爭，但即便如此，我們依然決心把規定動作做到極致！

首先我們鎖定主城區，進行了集中、高調推廣。

在公司成立后立即啟動企業品牌推廣；摘地后馬上整合全城20余塊戶外、500余桿道旗，及其他媒體資源，集中展開宣傳。在40天內舉辦4場千人以上大型活動，持續引發廣泛關注。奠基典禮邀請市區兩級所有局委辦領導、僅有的六大行行長及所有媒體出席，利用高端大氣、高品質的展示中心震撼亳州。整體包裝，整齊有序，布排合理，極具沖擊力。

我們還深入剖析萬達綜合體投資產品的價值優于傳統產業價值。舉辦“萬達商業投資高峰論壇”，利用專家，結合城市發展規劃和經濟規律深度剖析萬達廣場的投資價值。指出現有專業市場存在著落后分散、同質化嚴重、不可持續等問題，引導客戶關注城市中心發展，論證萬達廣場將成就高度集群的現代商圈，具有遠高于專業市場的投資價值。

開盤前45天內，組織8次萬達中國行，邀請意向客戶、媒體近800人前往廈門、武漢、合肥等地參觀萬達項目，加強客戶體驗，提振客戶信心。

開盤前兩個月內，利用報紙、網絡等媒體進行系列炒作，累計投放報廣26篇，網絡軟文100余篇。加強案場包裝宣傳，充分利用現場各類展板，直觀展示萬達城市綜合體價值。利用LED等多媒體工具，反復播放宣傳片，直觀生動解讀萬達綜合體價值。開盤前舉辦專場產品說明會，專項解讀萬達城市綜合體的投資價值。將置業顧問銷講說辭中60%的內容，確定為城市綜合體價值解讀，并運用iPad等各類銷售道具，進行生動直觀的展示。

說服領袖 帶動群體

為了凸顯區域價值，增加說服力，我們聯合規劃局新聞中心，印制區域價值白皮書，通過更具公信力的聲音，解讀區域未來發展。

重點工作放在了說服意見領袖，帶動群體投資上。在與酒商、藥商接觸后發現，酒商因白酒行業普遍下挫的影響下，購買力大幅減弱；而藥業正平穩快速發展，存在許多高質量客戶。因此在亳州兩大支柱產業中，我們決定客戶挖掘工作：以藥商為主，以酒商為輔。

為有效挖掘客戶，我們讓政府、銀行等渠道提供客戶資源，并協助約訪。總經理牽頭，財務協助，協調政府、銀行、工商等相關部門提供儲蓄大戶、理財大戶、納稅大戶等前50強名單，并請其協助約訪相關企業負責人，使營銷部快速建立起大客戶渠道。

我們還開展多渠道直接拓展藥商，有效取得客戶。線上以強大的推廣覆蓋主城，線下通過藥商協會引薦、拜訪專業市場管委會、門店掃鋪等方式，直接拓展目標客戶，加上藥商口口相傳，多渠道傳播萬達一鋪難求的信息，短期內取得了大量有效客戶。

根據亳州城市規模小、產業集中的特點，在意向客戶中篩選有影響力、熱心腸的種子客戶，建立詳細的客戶檔案，制定種子客戶關懷方案，并設立客戶關系經理，為其提供個性化的關懷，使這群客戶對萬達產生高度認同，成為可以如數家珍的“萬達粉絲”。

同時，我們為種子客戶制定了專門的“銷講說辭”，并在接觸過程中反復灌輸，以利于他們向其他客戶推薦項目時更加準確、生動。

亳州的大客戶多數并非單一產權人，而是一群生意伙伴和親朋好友組成的投資小群體。面對他們，務必找準并率先說服最有話語權的客戶。談判得當，他們可以成為我們的“置業顧問”，正向言論以一抵三；否則，一旦談判失利，可能一人看空，集體放棄。

最有話語權的客戶必須由營銷副總對接，同時安排專人對接其他客戶，統一說辭，避免過程中出現干擾因素，導致功虧一簣。

以“意見領袖的強烈投資欲”帶動全民投資。開盤前頻繁組織領袖峰會、慈善義拍等各類圈層活動，釋放區域前景、項目價值和投資利益，同時邀約意向客戶參加，讓意見領袖起到積極的示范作用，影響普通客戶。

準確判斷 快速出擊

亳州項目原計劃4月和6月分別推出122套和125套商鋪，研判后發現亳州小額信貸已悄然流行，房地產市場極有可能在6月出現降溫，如分兩批開盤，二期商鋪銷售結果難以保證。因此，在請示項目管理中心后，果斷決定把6月份貨值提前至4月份推售。同時，總經理帶隊沖破難關、突破取證，在市場熱度的最高點，實現了提前、加量、加速銷售。

商鋪首期開盤的成交客戶中，藥商及酒商共成交97套，合同額2.36億，占總成交量的50%，這一結果證明了前述的縝密分析、精準定位和精確執行是完全正確的。

團結協作 精雕品質

一個項目要操作好，首次開盤非常重要。營銷工作是個復雜的系統工程，必須對市場進行精準研判，通過仔細歸納的市場特征，精準鎖定目標客戶群，并根據目標客戶的特點制定正確的營銷策略。通過本次開盤，也有很多感悟，得到很多心得體會：

團隊思想統一、團結協作是我們戰勝一切困難的法寶。在項目摘牌后40天接手亳州項目，面對多項工作滯后、政府關系不暢又恰逢春節等諸多困難，班子成員給予大力支持，大家很快統一思想，團結一致，迎難而上，各項工作在最短的時間內走向正軌。在決定提前加量推盤后，公司各部門通力配合、相互補位、不畏困難，僅用15天就解決了規劃重大修改、工程進度不滿足條件等難題，為超額完成指標創造了前提條件。

萬達落地亳州，備受各界關注，我們深刻認識到：高品質的產品和服務是我們最好的廣告。因此我們對設計、施工、營銷等各項工作提出了更高要求。比如：營銷中心盡管已成功開放，但我們仍堅持高品質標準，在設計中心和項目管理中心的指導下認真整改，多次獲得市領導和同行的高度稱贊，被譽為“亳州第一售樓處”，體現了萬達對品質的不懈追求，一舉奠定市場領先地位。

鞏固品牌 加大傳播

亳州市場容量有限，本案眾多競品將陸續在下半年開盤，會與我們產生直接競爭，因此，積極搶奪更大的市場份額，成為完成全年任務的關鍵。

對此，我們制定了下階段主要工作思路：

1.持續鞏固萬達品牌地位，保持良好形象，加大口碑傳播；

2..突破取證，快速推盤，規避可能出現的市場風險；

3.有節奏交叉推盤，快速跑量，始終用優勢產品壓制競爭對手；

4.及時完成商鋪樣板段、園林示范區、住宅立面實景，通過高品質樣板來堅定市場信心；

5.繼續以大活動引發市場持續關注，做好老帶新等渠道拓展工作。