作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大，大連萬(wàn)達(dá)早已聲名遠(yuǎn)播，蜚聲海內(nèi)外。近日有幸拜讀萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林主編、萬(wàn)達(dá)多位精英聯(lián)合打造的鴻篇巨著《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》一書(shū)，深受啟發(fā)。由于著作本身涉及內(nèi)容頗廣，而本人又非商業(yè)地產(chǎn)的專家，不敢對(duì)全書(shū)內(nèi)容妄加評(píng)論，只能管中窺豹，單就商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)規(guī)劃與管理（本書(shū)第五章），談?wù)勛约旱膸c(diǎn)淺見(jiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程，在很大程度上就是資金運(yùn)作或資金循環(huán)的過(guò)程。財(cái)務(wù)和資金管理的能力，對(duì)于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，不單牽涉到企業(yè)的盈利能力和發(fā)展速度，同時(shí)直接影響到企業(yè)的資金安全，甚至企業(yè)的生存能力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這些年可以一直快速并穩(wěn)健發(fā)展，打造出擁有4000億元資產(chǎn)、2000億元年銷售的商業(yè)帝國(guó)，其財(cái)務(wù)管理和融資能力不得不令人關(guān)注和尊敬。
《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》之第五章，商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃與組織，共分四節(jié)，依次為：全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算管理，以資金為核心的計(jì)劃管控，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的融資管理，安全、高效的財(cái)務(wù)垂直管理、詳細(xì)論述了商業(yè)地產(chǎn)公司的預(yù)算管理，融資管理以及財(cái)務(wù)管理體制等重要內(nèi)容。
預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)，而中國(guó)很多企業(yè)并未真正重視預(yù)算，預(yù)算流于形式，缺乏跟企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)之間的密切聯(lián)系。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)則對(duì)預(yù)算管理給予了高度重視，“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等。毫無(wú)疑問(wèn)，這些項(xiàng)目都是大手筆投資，資金沉淀大，開(kāi)發(fā)周期和回收周期長(zhǎng)，稍有差池，便會(huì)帶來(lái)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。盡管“現(xiàn)金為王”幾乎適用于任何企業(yè)、任何房地產(chǎn)公司，但對(duì)于從事大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司，現(xiàn)金，準(zhǔn)確地說(shuō)，凈現(xiàn)金流的作用顯然更加突出，成為衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，是商業(yè)地產(chǎn)預(yù)算的重中之重。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既然耗資甚巨，融資就成了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)，本書(shū)根據(jù)目前國(guó)內(nèi)金融政策和商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)，討論了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等傳統(tǒng)融資模式，講述了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資計(jì)劃管控體系。
眾所周知，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有著嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管控措施和政策制約，相較于國(guó)際金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)融資的資金成本非常高昂。在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，中國(guó)企業(yè)如何利用海外資本市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)非常重要的課題。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在這方面其實(shí)也頗有斬獲。
據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司2013年11月首次在海外發(fā)行了6億美元5年期美元債券。從融資成本來(lái)看，萬(wàn)達(dá)首次發(fā)行的美元債券，其票面利率為4.875%，不僅遠(yuǎn)低于上述銀行利率，也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內(nèi)地房企債券利率。2014年1月23日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司通過(guò)其境外子公司W(wǎng)anda Properties International Co. Limited在海外再次成功發(fā)行6億美元10年期美元債券。相信這些海外相對(duì)廉價(jià)的長(zhǎng)期資金，對(duì)萬(wàn)達(dá)持續(xù)快速發(fā)展會(huì)助一臂之力。遺憾的是，可能是因?yàn)闀?shū)稿完成相對(duì)較早，沒(méi)有涉及海外發(fā)債的案例。期待本書(shū)再版時(shí)，能對(duì)這些成功融資案例加以詳細(xì)論述。
在財(cái)務(wù)管理體制方面，鑒于萬(wàn)達(dá)這種大型商業(yè)地產(chǎn)公司通常同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工新建、未完在建、竣工開(kāi)業(yè)，且每個(gè)項(xiàng)目耗資巨大的特點(diǎn)，為保障資金安全，同時(shí)提高資金調(diào)配和周轉(zhuǎn)效率，萬(wàn)達(dá)采取的是集權(quán)式的垂直財(cái)務(wù)管理體制。這一管理方式未必適合所有企業(yè)，但對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)公司而言，則是適當(dāng)?shù)摹?/p>
《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》是一本值得國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，甚至普通地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員認(rèn)真閱讀、借鑒的力作。